朱婕 吴玉平 陈红生

因信息不对称，商品房开发商通过格式合同条款排除或限制消费者权利、减轻或免除开发商责任、加重消费者责任的现象时常发生。近日，市消协对我市88家房地产企业的购房买卖合同开展调查，相关职能部门在职责范围内对商品房买卖合同补充协议中存在的“霸王条款”进行了详尽剖析，以此进一步推动我市房地产消费环境的改善。

格式合同有哪些“霸王条款”？

就房地产企业合同中关于房屋层高的条款来说，合同所表述的商品房“层高”是指商品房所在楼栋的标准层层高，非楼层净高，“在符合规范的前提下，该商品房层高可能存在局部高于或低于该层高的情形。若该商品房的实际层高与原合同第三条所约定的层高存在差异，则买卖双方同意总房价不作任何调整，双方互不追究对方任何责任，本合同继续履行。”

市场监管部门相关人士对此进行评析，认为上述条款为“不公平条款”，“层高直接关系到房屋的使用效率及居住感受，属于房屋比较重要的数据。该条约定了实际层高与主合同约定层高不符时，消费者不得主张权利，属于对消费者权利的剥夺和对自己义务的免责，是不公平条款。”

关于房屋交付中的相关条款，职能部门也进行了详尽剖析。比如房地产企业的购房合同中相关条款如此表述，“买受人应于出卖人通知（不限于书面、口头、短信、电话、邮件等任何方式）领取房屋所有权初始登记证明书之日起10日内，出卖人未通知的或者买受人未接到通知的，应于商品房具备办理权属证书条件之日（不依赖于出卖人的通知，买受人应当自行向房产登记机构了解）起20日内，向房产登记机关办理房屋所有权证和他项权证书，逾期买受人应当向出卖人支付2万元违约金，给出卖人造成其他损失的还应当予以赔偿。”

评析认为，此处约定在出卖人未通知或买受人未接到通知的情况下，买受人应当在约定的时间内办理相关权证，逾期买受人应承担违约责任。该约定加重了消费者的责任，免除了开发商的义务，也属于不公平条款。

职能部门还发现，在商品房面积差额的处理方式，房屋质量、保修，装饰、设备标准等合同条款的表述中，也都存在不公平条款。

补充协议该怎么签？

房地产买卖合同对维护商品房买卖双方合法权益，促进房地产市场健康有序发展发挥了重要作用。但随着住宅产品形态和品质不断升级换代，商品房交易过程中出现了一些亟待解决的新情况新问题。

市消协相关负责人分析，除了上述格式合同“霸王条款”外，房地产买卖合同中还存在对土地使用权类政策性条款表述模糊，把无处置权的公用设施作为合同标的，面积、层高、房屋装修标准、配套设施等约定不明或者与合同约定不符等问题，而这些问题往往是消费争议的焦点。“因此，希望尽快出台我市的‘商品房买卖合同规范指引’，进一步规范商品房交易行为，保护经营者和消费者的合法权益，维护公平公正的交易秩序，促进我市房地产市场持续健康发展。”

同时，市消协提醒购房者，对于购房合同补充协议，要尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商，签订合同时要细致，对可能产生争议的地方要订入协议。

双方在订立补充协议时，购房者应注意权利与义务的对等，尽量约定开发商承担举证责任，“购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面要尽量约定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。”