本报记者 笪伟 本报通讯员 承江涌

某小区业主蒋某多年欠缴物业费，物业公司每年都上门做工作，要求蒋某依法缴纳物业费，但均遭到其拒绝。业主蒋某在物业工作人员上门时拒绝开门并对物业工作人员进行辱骂，物业公司无奈之下，通过法律顾问向蒋某发书面律师函催其缴物业费，但该业主仍然置之不理，故而导致问题陷入僵局，双方进入强烈的对立状态。在此情况下，物业公司负责人宗某某来到周秀琴调解工作室，请求调解员协助化解这一长达多年之久的物业疑难纠纷。

【调解过程】

为了破解这一多年不交物业费的难题，调解员在受理该案后，积极调整调解思路，转换调解方式。调解员首先与当事人蒋某进行面对面的沟通，通过详细沟通得知，业主蒋某拒绝缴纳物业费的原因有以下5点，分别是：1.蒋某3年前新买的电动车在小区内被盗，但物业并未对此进行赔偿，也未对小区加大监管力度；2.小区存在业主毁绿问题，但物业未能进行及时制止；3.小区目前还有违建，物业没有对其进行拆除；4.单元楼道整理不干净，小区卫生情况一直得不到改善；5.蒋某是低收入人群且身患疾病，无条件足额缴纳物业费。

随后，调解员向物业负责人了解了物业的具体情况，并将蒋某提到的环境、违建等问题传达给物业，要求他们及时向该业主逐条做好解释工作，对属于物业管理范畴的作出改进承诺；同时要求物业公司考虑该业主家庭的实际困难和新买电动车被盗，未能破案的事实，在业主申请的基础上，给予蒋某物业费打折收取的优惠。

在了解基本情况的基础上，调解员联系到蒋某的父亲蒋某某以及蒋某的好友王某某，请他们陪同蒋某一起到丁卯街道司法所进行调解。

在调解过程中，蒋某的好友王某某也对蒋某进行了劝解，调解员组织他们学习《物业管理条例》，向他们宣传相关的法律常识，并向他们解释依法维权是每个公民的合法权利，但是要依法，由于该业主提出的5个问题都不能作为不缴纳物业费的理由，希望业主蒋某自觉按照镇江市物业管理实施办法（第三章，第十六条履行下列义务：遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额缴纳物业服务费、公共水电费等费用），依法缴纳物业管理费用。

此外物业方承诺给予该业主最大折扣的收取物业费，由于物业方的态度诚恳，业主蒋某也向物业方表示了歉意，经过调解，长达多年的物业纠纷案成功化解。

【调解结果】

由于业主蒋某家庭条件较困难，物业公司在承诺做出加强小区管理、保证服务质量的同时，给予业主蒋某物业费优惠。业主蒋某也认识到自己的错误，当即表示按照国务院《物业管理条例》第四章第四十一条规定（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用的规定交纳物业费）缴纳物业费，同意两天之内筹款5600元一次性缴纳折扣后的物业费，并向物业管理人员表示歉意。

【案例点评】

物业管理费矛盾在司法所调解中屡见不鲜，该现象说明，提高物业服务质量对调解物业与业主之间的矛盾十分重要。

调解员周秀琴说，物业管理人员需要学法懂法用法，依靠法律提高物业管理水平，学会与业主沟通，化解与业主之间的矛盾；业主们在学会依法维权的同时，也要学会遵守《物业管理条例》；职能部门和社区要加强对物业公司的管理和指导，借助第三方考核，倒逼物业公司管理水平的提高；街道、社区相关部门要加大在小区中对法律的宣传力度，通过宣传宣讲，让广大业主掌握相关法律常识，自觉服从管理，主动依法缴纳物业费用，减少对立，让广大物业管理人员自觉学法用法，依法加强物业管理，提高服务质量，创造美丽和谐小区。只有物业公司、业主、社区、相关部门共同发力，方能创造一个和谐文明的小区环境氛围。