陶立波 阐经
“小区道路破损严重，楼房墙面脱落，已有多人跌倒摔伤。”日前，81岁的退休教师葛奶奶向镇报集团反映，桃花坞新村二区15、16、17、18号楼老化严重，急需修缮。
葛奶奶说，周边老旧小区的改造已纷纷完成，可这里却迟迟没有动静，她向有关部门反映问题也始终没有得到解决。
这几栋老楼为何迟迟未修缮，成为老旧小区改造的“盲区”？记者进行了实地调查走访。
急需修缮的原教工宿舍区
桃花坞新村这几栋楼原是省镇江一中大学山教工宿舍，目前居住着100多户人家，很多是腿脚不便的离退休老教师。针对小区道路和环境问题，小区居民通过多种渠道向相关部门反映，但因产权归属方面的争议，问题一直得不到有效解决。
在桃花坞新村二区17号楼，记者看到，一块“墙体脱落，注意安全”的警示牌已经褪色，看起来已有年头。抬头望去，多处墙皮已经脱落，露出大片红砖。
“看，这就是前段时间掉下来的，幸亏是晚上，没有砸到人。”葛奶奶指着地上的墙皮碎块告诉记者，几年前的深夜，16号楼也曾发生大面积墙体脱落，一大片碎块掉在路上，吓醒了不少熟睡中的居民。事后，有关部门清理了现场，但没有修复墙体。
记者走访过程中发现，小区内部道路破损严重，17、18号楼前的道路不足百米，路面坑坑洼洼。据介绍，这条路还是十几年前居民自建的砖块路，地基原本就不平，加上汽车碾压，老年人走在上面很不安全。
葛奶奶介绍，2023年3月28日，她在这条路上被凸出地面的砖石绊倒，摔断了6根肋骨，左手骨折，肩骨挫伤，现在左手仍无法举起。2023年7月，18号楼住户方爷爷在同一地方摔倒，膝盖出血不止，万幸的是没有骨折。“大家现在最迫切的需求，是把楼道前不到百米长的路面维修平整，至少让我们老年人安全放心出行。”
更令小区居民难以接受的是，同属桃花坞新村二区的另外几栋楼，这几年已经进行了维修改造，墙面粉刷一新，路面也铺上了沥青。“曾经我们这几栋楼离改造只有一步之遥，相关的工程材料都堆到单元门口了，最终还是因为产权归属问题搁置了。”葛奶奶说。
看到附近中营街、老北门、南门大街等小区，都进行了老旧小区改造，葛奶奶和方爷爷等都望眼欲穿，希望这几栋楼改造抓紧实施，并向有关部门进行反映，无奈迟迟不能解决。
“三供一业”要不要分离移交
葛奶奶所说的产权归属问题，正是这几栋老楼成为老旧小区改造“盲区”的症结所在。在向有关部门反映的过程中，教育部门根据老旧小区改造属地负责的原则，建议小区居民联系社区；社区则认为这几栋楼原属教工宿舍，系教育部门管理，应该去找市教育局。
实际情况到底怎样？记者分别走访了有关部门。
在京口区健康路街道桃花坞社区，接受采访的社区工作人员告诉记者，作为曾经的省镇江一中教工宿舍，这几栋楼包括地面附属设施的管理权限，一直没有移交给社区，目前仍属教育部门。正是因此，此前在对桃花坞新村二区其他楼栋进行相关维修改造时，就没有包括这几栋楼。
这位工作人员表示，根据我市“三供一业”分离移交工作实施方案，这一类职工家属区应统一移交给属地，并由产权主体完成相关设备设施改造，以达到城市基础设施平均水平。为证明所言非虚，工作人员还向记者出示了其他单位房改房移交管理权限的书面文件。
针对产权归属和管理权移交问题，市教育局相关负责人表示，上世纪90年代房改之后，这几栋楼的房屋产权已全部归属个人，房屋可随时上市交易，并不存在产权不清问题。而社区所说的“三供一业”分离移交，根据相关文件精神，实施主体是国有企业，市教育局并不在此列。
记者了解到，所谓“三供一业”是指供水、供电、供热和物业管理。根据国务院国资委、财政部2016年6月11日发布的《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》，从2016年开始到2018年底，全国国有企业基本完成对家属区水、电、暖和物业管理职能的剥离，交由专业化企业或机构实行社会化管理，但此前必须对相关设备设施进行必要的维修改造。
上述几栋老楼也需要进行“三供一业”分离移交？对此健康路街道办事处相关负责人告诉记者，在我市“三供一业”分离移交方案的实际执行过程中，一些非国企单位家属区也参照了方案执行。譬如离桃花坞新村二区不远的江苏司法警官学校职工家属区，以及镇江监狱职工家属区，均完成了“三供一业”改造移交。
权属不清晰，改造还得再等
记者走访调查中发现，诸如上述几栋老楼的宿舍区，是否要进行“三供一业”分离移交，还存在一定争议。但是确实有不少房改房，存在公共部分产权转让不完全等问题。
由于历史原因，一些房改房小区的公共设施设备依然登记在原产权单位名下。这不仅对更新改造过程的责权认定有影响，而且对设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务企业等形成障碍，影响后续的维护管理。
京口区住建局相关负责人表示，由于管理权未移交，桃花坞新村二区几栋老楼存在权属不清问题，综合考量各种因素，目前均未纳入辖区内老旧小区改造范围。
而根据京口区老旧小区改造“十四五”规划，今年将对八角亭片区、桃花坞新村四区、桃花坞新村六区、茶山小区、东吴新村等老旧小区进行改造。“这几栋老楼如果能够在下一轮规划中纳入改造，最快也要等到2026年才能实施。”该负责人说。
暂时不能纳入老旧小区改造，这几栋楼能否通过成立居民自治组织或引入“准物业”，进行基本的设施完善和日常管理？上述社区工作人员表示，这几栋楼均属学区房，不少业主并不实际居住，目前成立居民自治组织或者引入“准物业”均存在较大难度。
桃花坞新村二区这几栋老楼的改造难题到底如何解决？本报将持续关注。
