本报通讯员 陈芃 本报记者 沈湘伟

“真是太感谢了！镇江仲裁的公正裁决，维护了我的正当权益，不然损失就太大了。”近日，市民史某收到镇江仲裁委送达的裁决书，他专程来到仲裁委连声称谢。据了解，这是不久前仲裁委受理了一起房屋买卖合同纠纷，这起纠纷的背后还隐藏着一份租赁合同，案情复杂，矛盾双方各执一词。对此，仲裁庭工作人员抽丝剥茧，多方调查，经过四次庭审，最终做出公正裁决，维护了当事人的正当权益。

卖房目的竟是以房换贷

据了解，市民冯某这几年因做生意亏本，需要大量资金周转及还债，可他因为借了钱还不上，身边的一些亲戚朋友又不太愿意再伸援手，而自己因为信用问题也无法向银行贷款。走投无路的冯某于是想到了自己居住的房子，如果卖掉之后就有了一大笔资金，自己则可租个小房子居住，等生意好了再买新房。

理想很丰满，可现实很骨感，这两年房市低迷，卖房信息公布一个多月也无人问津，于是冯某便想到好友史某。

冯某请史某吃饭，便讲了自己的想法，可史某表示，虽然自己有换房的想法，且冯某的房子挺不错，但自己只有存款30多万元，买不起。对此，冯某表示，双方可以签订一份《房屋买卖合同》，史某先付35万元定金，之后通过史某向银行贷款，再按月还贷即可。经过冯某的请求，史某最终同意这一方案，双方商定房价以150万元成交。

很快，合同签订后，史某送来了35万元定金，房屋也办理了过户手续，银行的贷款也交给了冯某，这150万元终于解了冯某的燃眉之急，剩下的就是冯某要从房子里搬出去。对此，冯某表示，因为一时还没有租到适合的房子，希望史某缓一缓，过两个月再搬，看在朋友多年的交情上，史某也同意了。

卖主变成租客引起纷争

解决资金问题，冯某一下子解决了大难题，可他一直没有租到适合的房子，加之史某也没有催促他搬家，冯某又想出了一个“好办法”。于是他立即联系史某，请他吃饭，并希望对方“帮忙帮到底”。原来，冯某的好办法就是让自己变成租客，租用原来自己的这套房，这样就不用搬家了。

冯某表示，自己再与史某签一份《租房协议》，每个月支付史某6500元租金，这笔钱也可以为史某偿还房贷，解决实际困难。在冯某的请求下，史某想自己一时也不急着搬家，房子空着还不如赚些租金，于是就同意了冯某的要求。双方象征性签订了一份简单的《租赁协议》，合同中的相关细节并未明确，落款只有冯某签名，合同交由史某保存。冯某这一住又是一年多，期间冯某也按约每月支付6500元租金。

2022年年底，史某因老父亲生病，需要经常到市某医院。可自己与父母同住在郊区的老房子，来回奔波很不方便。为了方便老人看病，史某一家便想住进市区的“新房”里。于是便希望冯某立即搬家，双方为此产生矛盾，最终在家人的支持下，史某要求相关部门对自己的“新房”水电账户进行销户，最终房子断水断电，冯某已经无法居住。

冯某对此颇有怨气，找出当初双方签订的《房屋买卖合同》，依据合同中的仲裁条款，于2024年1月向镇江仲裁委员会申请仲裁，请求解除该份合同并希望再“买回”自己的房屋。

明辨是非无理请求被驳

近日，镇江仲裁委收到材料后，发现证据材料零碎，案情较为复杂，调查审理过程中，仲裁员发现双方存在的债权债务关系较为杂乱，最终认定为史某实际行为是帮冯某融资。因为双方签订的《房屋买卖合同》中的重大条款都没有明确约定，不符合常理，且案涉房屋过户给史某后，冯某仍占有房屋并使用。在举证质证环节中，由于史某提供的《租赁协议》未对租金、租赁期限等内容进行约定，显然也不符合常理。

仲裁庭最终认为，冯某为了获取贷款将房屋过户给史某，再以史某的名义进行贷款，双方之间以买卖房屋移转标的物的所有权的方式为通资，构成让与担保。根据法律规定让与担保协议合法有效，登记在史某名义下的房屋所有权，并非物权法意义上的所有权，因此《房屋买卖合同》应作为具有担保功能的让与担保协议来看待。冯某的仲裁请求无法律依据，仲裁庭予以驳回。

镇江仲裁委提醒广大市民，让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的一种担保。相较于传统担保，“让与担保”顾名思义就是，担保人在设立担保之时，将自身的所有权一并让渡或者承诺将会让渡到担保权人身上，即是“以买卖之名，行担保之实”。