本报通讯员 陈芃
本报记者 沈湘伟
“深入了解事实,用证据说话,最终还原真相,为我们主持了公道。镇江仲裁委的裁决真是准确高效,令我们心服口服,太感谢了……”本市某房屋开发公司负责人冯某激动地说。近日,镇江仲裁委审理了一起商铺买卖纠纷,仲裁庭耐心倾听,详细了解事情的来龙去脉,认真梳理事情经过和矛盾焦点,依法依规解决矛盾问题,切实保障了当事人的合法权益!虽然申请人高某败诉,但归根结底是因为其缺乏法律意识,没有及时保护自身合法权益造成的。
合同条款未细看埋下“隐患”
据了解,早在2018年,市民高某外出时偶然发现,自己家附近的某商业中心有闲置的商铺在出售。高某看中了该商业中心的客流量与发展潜力,于是便萌生了购买商铺的想法,想着日后出租或自己开店,都是不错的选择。
高某与商铺销售信息上的电话取得联系,得知该商铺是本市某开发商出售的,总价为105万元,高某经了解得知,这家开发商在本市经营多年,相关信誉良好,值得信赖。
回家后,高某与家人商量后,决定立即筹款,尽快签订相关合同,购买该商铺。
2018年7月,高某再次联系开发商,明确表达了自己购买该商铺的强烈意愿。
销售商铺的相关负责人表示,高某看中的这间商铺由于位置较好因此非常抢手,同时有几位客户均有购买意向。如高某确定购买,可以先支付定金15万元,并在当月月底(7月31日)前来办理相关手续,签订正式合同,如逾期未签约则定金不予退还。已经准备好钱款的高某当然表示愿意,并未多想便直接交了定金。
很快到了月底,未料高某因一时不慎受了风寒,感冒发烧生了病,只好在家休息,这一拖就过了签约的最后期限。到了8月上旬,高某才来到开发商的售房处,商谈签订《商铺买卖合同》事宜。开发商相关负责人明确表示,由于已经超过双方约定的签约时间,因此15万元定金不予退还算作购房款,商铺正常销售给高某。
随后双方约定,合同中所定的商铺总价为87.8万元,这是扣除定金后的价格,且给予最大力度的优惠,商铺原来的总价是105万元。见对方又打了折扣,高某十分开心,对合同条款未及细看,就毫不犹豫付清了87.8万元的房款。
2022年10月,高某夫妻偶然查看当年的合同时发现,合同条款中并未涉及关于15万元定金的相关内容,而是写明商铺总价就是87.8万元。由此,高某认为开发商“坑了”自己15万元定金,这笔钱理应退回。为此,他咨询了相关律师,单凭合同来看,开发商应将15万元的定金退还。
有了律师的意见,高某更有了底气,于是向开发商讨要自己的15万元定金,但当场遭到对方拒绝,并坚称15万元为定金,合同里的价格就是已经扣除定金后的购房款,高某根本不存在多支付了定金,何来退钱一说?之后高某根据合同中约定的相关条款,于2022年11月向镇江仲裁委员会提出仲裁申请。
仲裁抽丝剥茧还原事实真相
针对高某“无中生有”的仲裁申请,开发商也及时做出了回应,并向仲裁庭提交了证人出庭的申请,让当时与高某具体联系的售房业务员出庭,当庭阐述事实。
售房业务员表示,2018年7月,她与高某沟通时说得很清楚,如高某有强烈的购买意愿,那就要支付一定比例的定金,并于当月签合同;若逾期未签约,则定金不予退还。高某当即表示认可,但并未留有任何书面证据。之后在8月上旬正式签约时,她也向高某表明,合同中的价格87.8万元是已经扣除15万元定金的价格,合同上也有高某的签字认可。
仲裁庭经调查后认为,根据《中华人民共和国民法典》第490条、第543条规定:当事人协商一致,可以变更合同。未采用书面形式,但其中一方已经实际履行合同内容,并经对方接受的,应视为双方协商一致认可变更合同内容。再结合全案证据和庭审情况可以看出,双方的所作所为均是按照双方约定,并且双方也实际履行了合同并办理了过户手续,符合相关法律规定,不存在高某所谓多付房款的问题,高某也无权要求该开发商退还15万元的款项。
另外庭审中,该开发商进行答辩时所提到了仲裁时效的问题。这一抗辩理由并非子虚乌有,而是有一定事实依据:根据《中华人民共和国民法典》第188条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的,依照其规定。很显然,高某是2018年8月中旬与开发商签订的合同,并于当日付清钱款。但直至2022年11月才向镇江仲裁委提起仲裁,很显然已经超过了申请仲裁的3年有效期。
镇江仲裁委提醒市民,仲裁时效是指权利人向仲裁机构请求保护其权利的法定期限,也即权利人在法定期限内没有行使权力,就丧失提请仲裁以保护其权益的权利。根据《中华人民共和国仲裁法》第74条规定:法律对仲裁时效有规定的,适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的,适用诉讼时效的规定。由此可见,仲裁时效与诉讼时效具有同等的法律意义与目的。仲裁时效有利于促使权利人及时行使自己的权利,也有利于仲裁庭更好地收集证据、解决纠纷。从当事人方面来看,若其未及时请求法律机关保护其权利,可以视为其对法定权利的放弃,从而也免除了债务人的强制义务。仲裁时效的积极意义在于促使当事人及时地行使权利,以利于社会关系的稳定。