本报记者 方良龙

8月29日，市住建局、人行镇江市中心支行、镇江银保监分局联合发布《镇江市市区商品房预售资金监管实施办法》，要求将购房款直接存入监管账户，全部用于本项目工程建设，资金拨付节点与项目进度挂钩，保障房地产项目竣工交付。

全部购房款交存至监管账户

为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，三部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定和中央部委相关文件精神，结合本市实际，制定该办法。

办法规定，预售资金第三方监管机构与商业银行签订预售资金监管合作协议，开设商品房预售资金监管账户，用于归集购房人的全部房价款。房地产开发企业预售商品房时，应在售楼现场醒目位置公示第三方机构名称、选定的预售资金监管账户等信息。

商品房在预售过程中，购房人按照合同约定支付的全部房价款交存至预售资金监管账户。购房人直接支付的房价款，由购房人存入预售资金监管账户；购房人申请银行按揭贷款、住房公积金贷款的房价款，由贷款银行、住房公积金中心放款至预售资金监管账户。房地产开发企业不得使用其他账户或者现金方式规避预售资金监管。房地产开发企业申报商品房买卖合同备案时，第三方机构根据商品房买卖合同，核验购房人直接支付的房价款到账情况，满足条件后办理合同备案。

商品房预售资金监管账户中留存一定额度的监管资金，用于保障商品房预售项目竣工交付和办理首次登记。留存的监管资金额度由市住建局根据商品房预售项目建设工程造价、交付使用条件等因素确定。

资金拨付节点与项目进度挂钩

办法规定，预售商品房楼栋建设达到规定的工程形象进度节点，市住建局委托第三方机构审核确认后，按楼栋计算应监管额度受限比例逐步降低。具体为：（一）工程形象进度达到主体结构1/4后，按楼栋计算应监管额度的80%受限；（二）工程形象进度达到主体结构1/2后，按楼栋计算应监管额度的60%受限；（三）工程形象进度达到主体结构封顶后，按楼栋计算应监管额度的40%受限；（四）完成外立面装饰后，按楼栋计算应监管额度的30%受限；（五）完成竣工验收备案后，按楼栋计算应监管额度的20%受限；（六）完成交付使用备案后，按楼栋计算应监管额度的10%受限。工程形象进度具体节点及对应的受限比例由市住建局负责制定并适时调整。

商品房预售资金监管账户中，按楼栋留存的监管资金超出受限资金的部分，可申请拨付使用。监管资金应专款专用，须全部用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

预售楼栋完成不动产首次登记后，房地产开发企业可向第三方机构申请资金监管终止。

项目属地政府确认预售商品房项目存在楼盘烂尾等重大房地产风险时，经市住建局批准，第三方机构应启动应急响应机制，配合项目属地政府做好监管资金提前拨付等工作。

开发商严重违规将暂停网签

办法规定，商品房预售时，房地产开发企业应与购房人、第三方机构签订预售资金监管三方协议，并将三方协议作为商品房买卖合同的附件之一。三方协议中应明确监管资金归属、付款方式、出险情形应急处置等事宜。

房地产开发企业存在未公示相关监管信息、以各种方式逃避预售资金归集、提供虚假材料申请监管资金拨付、未按规定使用监管资金等违反本办法规定的，市住建局将依据情节采取责令限期改正、暂停监管资金拨付、暂停项目网签备案等措施。

第三方机构应切实履行商品房预售资金监管责任，自觉接受市住建局的监管，严格履行预售资金监管的各项合同义务，切实履行监管资金审核职责，依法依规审核，严格保障监管资金用于本项目工程建设。

市住建局依法履行商品房预售资金监管职责，负责制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查商品房预售资金监管实施情况。人行镇江市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。镇江银保监分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监管检查。

办法自发布之日起施行。办法施行前已办理商品房预售许可的，仍按照原规定执行；本办法施行后办理商品房预售许可的，按照本办法执行。

本办法适用于丹徒区、京口区、润州区和镇江高新区所辖范围，镇江新区等其他市（区）根据各地实际制定相关政策，加强预售资金监管。