京口区正东路街道酒海街社区朝阳小区建于上世纪90年代，共有楼栋17栋、482户，2009年物业失管后，环境每况愈下，邻里关系紧张。酒海街社区党委书记卜美琴带领团队不断探索，2012年起创新推出党组织领导下的自助式物业服务模式，对症治理物业管理痛点，居民的获得感幸福感显著提升。目前，由社区主导、特色鲜明的“自助式物业”模式，已成为京口区社区治理的一个亮点。

红色物业：组织引领+业主自治

走进朝阳小区，虽然楼宇外立面已陈旧褪色，但地面整洁清爽，绿化修剪整齐，车辆停放有序。卜美琴介绍，目前小区业委会提供的物业服务内容包括：24小时门卫值守、地面楼道保洁、小区绿化养护、车辆停放管理、公共设施维修等。

在主导召开小区业主大会，选举产生业委会开展小区自治的同时，社区党委成立了小区业委会党支部，主要协助社区党委做好物业管理、物业费收缴等工作，并将居民的诉求、发现的问题及时上报给社区党委。

朝阳小区最初物业费收缴率只有20%～30%，目前收缴率达85%左右，停车费收取率达100%。这其中党员起了很大作用，他们以身作则带头缴纳物业费，在居民中广泛宣传“花钱买服务”的理念。

社区党委还牵头组建“楼下议事会”，邀请老党员、志愿者和群众代表围坐在小区楼下议事，针对停车难、路灯不亮、绿化缺失等管理难题进行协商议事，集思广益寻找对策。

小区内南北向主通道两侧为绿化，因道路狭窄，会车较困难，曾有老人避让车辆时磕破头。有车一族希望取消绿化用于停车，遭部分业主反对。业委会3次召集业主商议，会后党员上门做个别业主工作，最终达成共识：取消路右侧绿化，道路加宽后画线用于停车。此举不但打通了救护消防通道，而且增加了停车位。

管理模式：有偿服务＋志愿服务

社区的“自助式物业”模式，在业委会聘请专兼职人员看家护院的同时，鼓励社区党员和热心居民通过多种形式参与小区管理。

组织式自助。社区成立物业管理服务站，下设维修组、保安组、保洁组等，服务小组成员全部是社区党员，实行统一招募和动态管理，供业主自主选择，提供质优价廉的服务。

岗位式自助。优先招聘辖区内下岗人员、未丧失劳动能力的残疾人等，充实治安巡逻、环卫保洁、停车管理等队伍。卜美琴说，目前15名小区管理人员中，10人是社区居民。“他们熟悉情况，对小区有感情、可靠。而有了稳定的经济收入，他们的生活也就改善了。”

免费式自助。鼓励弱势群体参与公益劳动，服务达一定时限的，免除其物管费。小区残疾居民朱小倩，记忆力特别好，熟悉每一位居民，社区考虑其特殊情况，让她在小区后门值班室值班，值班满一定时限，社区免除她的物管费。

“看到小区环境确实改善了，业主的归属感日渐增强了。”小区业委会副主任彭寿俊说，非常难得的是，多年来小区物业费一直没涨过，目前仍是每平方米每月收费0.25元。

“自助式物管一方面适应老小区、低收入群体的需要，并有助于增加小区的凝聚力和向心力；另一方面，也为小区退休、下岗、低保人员提供了再就业机会。”市住建局物管处处长蔡亮表示，市区尚有200多个老旧小区，朝阳小区的自助式物业模式为同类型小区管理提供了一个样本。

方良龙 梅永生 赵晓云